כחלון, הבנקים ומחירי הדיור

Bookmark and Share

הוזלת הדיור, ובעיקר לחסרי דיור ולזוגות צעירים, הוצגה במטרה העיקרית של משה כחלון ושל מפלגתו "כולנו". במשא ומתן בדבר הקמת הקואליציה, תבע כחלון למפלגתו את תיקי האוצר והשיכון וגם סמכויות נרחבות לקבינט דיור שהקים. כחלון כשר האוצר וגלנט כשר השיכון מטעמו הקימו רעש רב סביב תכניותיהם להפחתת מחירי הדיור.

    חלפה שנה מאז השבעת הממשלה הנוכחית, והבטחות כחלון לגבי שוק הדיור נותרו על הנייר. במהלך 2015 עלו מחירי הדירות ב-8% אחוזים, ועלייה זו נוספה לעליית מחירים בתחום הדיור בשיעור של 100% ב-2014-2007. ברבע הראשון של 2016, כאשר מדד המחירים לצרכן (ללא דיור) ירד ב-1%, מדד מחירי הדיור צבר התייקרות של 1.6%.

 בועת הדיור

    כחלון כשר האוצר ואנשיו במשרד השיכון דבקים בתפיסה, כאילו עליית מחירי הדיור בעשור האחרון נבעה ממחסור בדירות. לפי תיאוריה זו, הפתרון הוא להגדיל את הצע הדירות, ואז מחיריהן יפסיקו לעלות ואפילו יירדו.

    בפועל, אין מחסור בדירות, אלא יש מחסור בקונים המסוגלים לשלם את מחירן. חברות הבנייה, הקובעות את המחירים, מחזיקות בכל רגע נתון באלפי דירות שטרם נמכרו, והן מרחיבות את פעילותן או מצמצמות אותה לפי תחזית הביקוש לדיור.

    כחלון ויועציו אינם כורכים את הגאות במחירי הדירות עם ההשלכות של המשבר הכלכלי העולמי על ישראל. המשבר, שהחל ב-2007, מתבטא בישראל בקיפאון בתחום הפיתוח הכלכלי, בקשיים בייצוא, במגמה של ירידה במחירים של מוצרי צריכה ובהוזלה של כוח העבודה.

    ריבית בנק ישראל, המשקפת את המצב במשק, ירדה מ-4.25% בינואר 2008 ל-1% בינואר 2013 ועד לריבית אפסית של 0.1% מאז מרס 2015 ועד היום.

    הפחתת הריבית שמשלם בנק ישראל לבנקים שימשה להם תירוץ להציע ריביות אפסיות לחוסכים. אי-כדאיות החיסכון דחפה מחפשי השקעות להשקיע במניות ובאגרות חוב של

 

חברות, אך גם הבורסה של תל-אביב נקלעה למשבר. בתנאים אלה, הפכו ההשקעות בשוק הדיור שהמחירים בו (לרבות מחירי השכירות) עדיין עולים לתחליף השקעה מבוקש, שנראה בטוח.

    חברות הבנייה, שמעמדן התחזק בשוק השרוי בקיפאון שאין בו השקעות מניבות, ניצלו את הביקוש להמשך העלאת המחירים. הממשלה מצידה, שכבר שנים סוחרת בקרקעות המדינה ומעלה את מחיריהן, תרמה אף היא את חלקה להתייקרות הדיור.

מתווה כחלון 

    בשנה שחלפה קידמו כחלון ואנשיו תכנית המכונה "מחיר למשתכן", אשר אמורה להעביר לקונים הוזלה במחירי קרקע ממשלתית, וכן לאפשר לקבלנים להציע מפרט דירות פשוט יותר מהמקובל. הרישום לתכנית הותנה בכך שלנרשם אין דירה על שמו, אך לא נקבעו בו קריטריונים סוציאליים.

    במתחמים של "מחיר למשתכן" הושג מחיר דירה נמוך ב-300-200 אלף שקל מהמקובל באותו אזור, אך הצע הדירות הספיק רק למעטים מבין הנרשמים. לכן גם כאשר התכנית הגדילה במידה מסוימת את הצע הדירות, השפעתה על מחירי הדיור בכלל היא שולית.

    משרדי האוצר והשיכון דבקים בתכניתם, ומתעלמים מההתרחשויות בשוק המשכנתאות, למרות שרוכשי הדירות נאלצים ליטול משכנתאות גדולות יותר ככל שמחירי הדיור עולים, וגובר הסיכון לגבי יכולתם לפרוע את החוב.

 תפקיד הבנקים

    חמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות הן גם המלוות לרוכשי דירות, שהכסף שהם מביאים מהבית מכסה רק חלק ממחיר הדירה. הבנקים הם הקובעים את תנאי המשכנתא: גובה הריבית, צמודה למדד המחירים או לריבית הפריים שקובע בנק ישראל, שנות ההחזר של ההלוואה.

    חשוב לזכור בהקשר זה, כי מעמדם החזק של הבנקים מאפשר להם לגבות ריביות גבוהות גם כאשר ריבית הפריים של בנק ישראל היא 0.1% בלבד. כך לקוח בנק שבחשבונו ישנן משיכות יתר מחויב עליהן בריבית גבוהה שבין 6 ל-13 אחוזים, הגבוהה פי 600 יותר מהריבית שתוצע לו כחוסך.

    לאחרונה, עם הביקוש הגובר למשכנתאות ועל רקע מצב הקיפאון בעסקים והירידה בחסכונות בבנקים, החליטו הנהלותיהם להעלות את הריבית על המשכנתאות לשיכון ולהרוויח יותר היכן שאפשר.

    פרופ' נדין בודו-טרכטנברג, המשנה לנגידת בנק ישראל, חשפה לאחרונה, כי בעוד שמחירי הדיור עלו בשנה שעברה ב-8%, עלות המימון של המשכנתא עלתה ב-31%: הבנקים העלו כאמור את הריבית, ונוכח עליית המחירים, הלווים נאלצים גם להאריך את שנות המשכנתא.

    אלא שבקפיטליזם, גם בנקים למשכנתאות אינם חסינים ממשברים. לכן חבל המשכנתאות, המגדיל כעת את רווחי הבנקים, עלול גם להיכרך על צווארם. וכפי שהתריעה בודו-טרכטנברג: "עלות המימון בקניית דירה היא גבוהה, ולכן הרבה משברים מתחילים בשוק הדיור".